Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Sahibi Olması

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun Mayıs ayında yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması uygulaması terk edilmiştir. Ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediminizin mümkün olup olmadığı konusunda ülkenizdeki Türkiye Büyükelçiliği veya Başkonsolosluklarından veya ülkenizin Türkiye’deki temsilciliklerinden bilgi almanız mümkündür.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz (Konut, İşyeri, Arsa, Tarla) edinebilmektedir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (Arsa, Tarla) geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

Sözleşmelerin resmi bir şekilde Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür.

Noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması gerekmektedir. Ancak noter huzurunda imzalanan “satış vaadi sözleşmesi” veya harici satış sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir. Yabancıların taşınmaz ediniminde kanuni sınırlamalar ve önemli hususlar aşağıda belirtilmiştir. Bunlar;

Yabancıların taşınmaz ediniminde kanuni sınırlamaların en önemli hususlarından biri satılacak gayrimenkulün askeri ve özel güvenlik bölgelerinde kalıp kalmadığının Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorulması ve olumlu cevap alınmasıdır. Yaklaşık 1 ve 1,5 ay süre içerisinde gerçekleşmektedir.

Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar (300.000 m2 ) taşınmaz satın alabilir ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi ve kiralaması mümkün değildir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Gerçek kişilerle yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde kanuni sınırlamalar uygulanmaz.

Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen; edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen; proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen; taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabidir.

İlgili Belediyeden alınan ”Emlak Beyan Değeri’nden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden, hem alıcı hem satıcı tarafından tapu harcı ödenir. (492 sayılı Harçlar Kanununa göre 2013 yılı için belirlenen tapu harcı oranı %2’dir)

Yöresel olarak belirlenen döner sermaye ücreti ödenir. (2013 yılı için en fazla 70×2.5 TL)

Taşınmazın askeri ve özel güvenlik bölgeleri dışında kalıp kalmadığının Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorulması aşamasında gerekirse Kadastro Müdürlüğünce hazırlanan harita için döner sermaye ücreti ödenir. (2013 yılı için: 323 TL’dir. 2014 yılı için değişiklik olmamıştır)

Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir. Bu başvuruları taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüklerine sıra alınarak, yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında yanında bulundurması gereken evraklar:

Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,

Kimlik belgesi veya pasaport ( Pasaportun tercümesinin yeminli tercüman onaylı sureti)

Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini

İlgili Belediyeden, taşınmazın ”Emlak Beyan Değeri Belgesi”nin alınması,

Binalar için (konut, işyeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,

Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında)

Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman ile iki tanık,

Yurt dışında düzenlenen vekâletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekâletnamenin aslı veya onaylı örneği

Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerin özellikleri:

Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiliği veya Konsolosluğunca düzenlenen vekâletnameler:

Yabancı ülke noterlerince düzenlenen vekâletnameler, 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine göre tasdik edilip, tasdik şerhinin ülke lisanı yanında Fransızca “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini de taşıması halinde bu tür belgeler ve vekâletnameler ile Türkçe tercümelerinde ayrıca o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmaz.

Ayrıca 5 Ekim 1961 tarihli Lahey sözleşmesine taraf olmayan yabancı ülkelerin noterlerinin düzenlediği vekâletnamelerde ki noterin imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu makamın imza ve mührü o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanır.

Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancıların dikkat edeceği diğer hususlar:

Taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Müdürlüğünden kontrol edilmelidir.

Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabilir.

Uzman ve güvenilir olduğu bilinmeyen kişi veya firmalar ile çalışılmaması önerilir.

Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır.

Taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.